Terugblik: Masterclass De toekomst van het vastgoed

 

Op dinsdagavond 25 juni organiseerden we de exclusieve masterclass 'De toekomst van het vastgoed'. Tijdens dit evenement brachten we de particuliere en zakelijke sector bij elkaar door met kritische experts te discussiëren over ontwikkelingen in de woningmarkt. 

De masterclass bestond uit vier prikkelende stellingen die eerst werden voorgelegd aan het publiek. Daarna kregen de leden van ons panel (Carola de Groot - Senior Econoom Huizenmarkt, Mirella van Vliet - Accountmanager RNHB en Edin Mujagiç - Hoofdeconoom OHV Vermogensbeheer) de gelegenheid om hun visie te delen vanuit hun expertise. Hierdoor werden de verschillende thema’s steeds vanuit een andere invalshoek benaderd.

 

Stelling 1: De maximale inkomensgrens voor de sociale huursector moet worden verhoogd
Uit het publiek kwamen wisselende reacties, iets meer dan de helft was het niet eens met deze stelling. Volgens de voorstanders vallen nu veel consumenten tussen wal en schip omdat hun inkomen te laag is om een woning te kopen, maar te hoog om aanspraak te maken op een sociale huurwoning. Inmiddels ligt er een wetsvoorstel om de grens op te schuiven, zodat gezinnen makkelijker aan een woning komen en niet meer afhankelijk zijn van de vrije huursector.

Volgens tegenstanders zou de verhoging van de inkomensgrens voor sociale huurwoningen het probleem voor consumenten met middeninkomens echter niet oplossen. Door consumenten meer kansen te geven op een sociale huurwoningen wordt het woningtekort zelf niet aangepakt. Sterker nog, als een grotere groep consumenten aanspraak mag maken op een sociale huurwoning, worden de wachtlijsten voor deze woningen nog langer. Daarmee lijkt het wijzigen van de inkomensgrens eerder symptoombestrijding dan de oplossing van het probleem.

 

Stelling 2: Particuliere investeerders zijn oneerlijke concurrenten van starters op de woningmarkt
De meeste deelnemers waren het eens met deze stelling. Consumenten kunnen namelijk maar maximaal 100% van de woningwaarde lenen, waardoor ze niet op hetzelfde niveau mee kunnen doen op de markt als particuliere investeerders.

Ons panel dacht daar anders over. Volgens de panelleden zijn particuliere investeerders juist geen concurrenten omdat zij met name geïnteresseerd zijn in kleinere woningen. Hierdoor vissen ze niet in dezelfde vijver als consumenten. Uit onderzoek blijkt zelfs dat investeerders vooral in de regio Amsterdam stelselmatig meer bieden dan starters op de woningmarkt, en deels in de studentensteden. Starters in deze gebieden zijn echter op zoek naar andere soort woningen, waardoor de concurrentie minder groot is dan gedacht. Voor studenten bieden particuliere investeerders zelfs meer ruimte; de vrije huursector neemt door particuliere investeerders in studentensteden juist toe.

 

Stelling 3: De Europese Centrale Bank bepaalt de woningprijzen
Ook hier waren de meningen in het publiek verdeeld. 60% Van de deelnemers was het niet eens met deze stelling.Volgens voorstanders bepaalt de ECB de rentes. Door de huidige lage spaarrentes is het voor consumenten interessant om te investeren in een woning. Daarnaast zorgen de lage rentes op leningen er voor dat consumenten momenteel meer kunnen lenen. Bovendien bepaalt de overheid hoe de infrastructuur van Nederland er uit ziet, waardoor zij invloed heeft in de aantrekkelijkheid van regio’s. Dat zie je terug in de populariteit van de randstadregio, waar de infrastructuur optimaal is.

Tegenstanders beweren echter dat de woningprijzen worden bepaald door vraag en aanbod en dat de ECB op dit aanbod geen invloed heeft. Op de vraag heeft de ECB indirect wel invloed, omdat hypotheekverstrekkers geld lenen van de ECB om hypotheken te kunnen verstrekken. Zodra de ECB de rente aanpast, heeft dit gevolgen voor het renteniveau dat hypotheekverstrekkers hanteren. Zo kunnen huishoudens bij een gelijk inkomen door verlaging van de rente ineens meer lenen, waardoor de vraag naar woningen toeneemt. De vraag wordt echter ook bepaald door het besteedbare inkomen van consumenten, de demografie van ons land, voorkeuren, wet- en regelgeving en fiscale bepalingen. Daarom is de invloed van de ECB beperkt.

 

Stelling 4: De woningmarkt bubbel staat op knappen!
Slechts een kwart van de deelnemers was het hiermee eens. Volgens de voorstanders is de huidige situatie op de woningmarkt niet meer realistisch. De huizenprijzen zijn te hoog, consumenten weigeren daarin mee te gaan en gaan dus op zoek naar alternatieven zoals verhuizen naar een andere regio. Volgens voorstanders staat de woningmarkt op knappen en zijn we op weg naar een situatie zoals we deze al eerder hebben gezien vlak voor de crisis.

De grootste groep was het niet eens met deze stelling. Zij verwachten dat de vraag naar woningen hoog blijft, de rente voorlopig laag blijft en particuliere investeerders actief blijven op de markt. Economisch gaat het nog steeds goed. Tegenstanders denken dat de bubbel niet zo zeer knapt, maar dat de huidige ontwikkelingen langzaam afvlakken. Daarom vragen zij zich af of er überhaupt sprake is van een bubbel.

 

Conclusie
De huidige woningmarkt leidt soms tot flinke uitdagingen. Vooral voor consumenten is het lastig om de juiste woning te vinden. Daarom wordt er steeds vaker gekeken naar alternatieven, zoals verhuizen uit een populaire regio of huren van particuliere investeerders. Omdat de woningprijzen afhankelijk zijn van verschillende factoren, is het lastig te voorspellen wat er in de toekomst gaat gebeuren. Vooral de toenemende vraag naar koopwoningen is een relevant thema in de financiële sector. De verwachting is echter niet dat de woningmarkt op knappen staat, maar dat de huidige ontwikkelingen langzamerhand afvlakken tot een stabielere situatie.

 

Benieuwd naar de foto's? Bekijk ze allemaal via deze link.

Van gedachten wisselen?

Ik ga graag met je in gesprek over wat wij op dit vlak voor elkaar kunnen betekenen.
Cor Klok
General Manager Customer Journey

06 24 45 24 04
c.klok@welten.eu

Bekijk onze verhalen

Wilt u weten hoe onze dienstverlening er in de praktijk uitziet, bekijk dan de cases over de opdrachten die we voor financieel dienstverleners uitvoeren.
Naar Projecten
checkmark caret tilde slash big-slash double-slash triple-slash hamburger icon-caret-down cross icon_linkedin icon_fb icon_instagram